拨开话术迷雾  实现依法维权

　　编者按：为学习贯彻习近平法治思想、习近平强军思想以及习近平总书记关于退役军人工作的重要论述和指示批示精神，进一步丰富退役军人服务保障内涵，高质效提升退役军人尊崇优待水平，今年2月份以来，按照“ 法润老兵”（山西行动）项目的实施要求，紧扣以法治思维和法治方式维护退役军人合法权益，为有需求的服务对象提供公益性、高质效、多元化法律服务，在实践中不断发现问题、总结经验、优化机制，努力为广大退役军人和其他优抚对象带来成色更足、幸福指数更高的法治获得感！

　　一、基本案情

　　服务对象张某，男，1977年7月出生，退役军人。

　　服务对象梁某，女，1990年11月出生，张某配偶，退役军人主要家庭成员。

　　2019年10月19日，张某、梁某（夫妻关系）与H房地产开发经营有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于太原市王家峰街南二巷房产一套，先后向H房地产开发经营有限公司缴付首付款850733元，办理银行按揭贷款800000元。

　　同时，《商品房买卖合同》还约定，H房地产开发经营有限公司应当于2021年8月31日前向张某、梁某交付房屋，若未按照该规定期限交付，自最后交房期限的第二天（2021年9月1日）起，至实际交房之日止，H房地产开发经营有限公司应当按日向张某、梁某支付已付房款万分之二的违约金。

　　后H房地产开发经营有限公司因自身原因，直至2023年11月才通知业主收房。但由于不具备交房条件，包括张某、梁某等在内的很多业主都未办理收房手续。直至2024年1月3日条件成熟后，双方才办理交房手续。

　　针对H房地产开发经营有限公司延期交房问题，张某、梁某曾多次要求其按照《商品房买卖合同》的相关约定支付违约金，但在协商过程中，H房地产开发经营有限公司均以资金还没有到位、因疫情影响导致工程延期、需要请示领导、正在走审批程序等理由为借口，迟迟未能给予明确答复，导致张某、梁某合法权益没有得到有效保障，故引发纠纷。

　　二、履职情况

　　（一）识破话术迷雾 引导依法维权

　　张某、梁某为购买该房产，几乎花光了家中所有积蓄，由于房屋迟迟不能交付，给家庭生活造成很大困扰。为了尽快解决问题，在当地退役军人服务站工作人员指导下，2024年3月25日，二人通过“法润老兵”微信小程序提交了法律服务申请。志愿者律师随即对其进行电话随访，了解发生纠纷的具体情况。在随访中，通过张某描述，志愿者律师意识到，H房地产开发经营有限公司先后给出的一系列理由各不相同，且都是仅仅给予张某、梁某口头答复，导致至今未能就延迟交房所造成的违约金的金额及赔付方式等问题达成书面协议，充分说明之前的一系列理由都是推诿拖延的借口。针对这一情况，志愿者律师根据近年来受理的一系列商品房买卖合同纠纷的实际案例，建议二人应尽快向人民法院提起诉讼，通过司法途径确认延期交房事实，以法治方式明确违约金金额及给付方式，防止人为贻误维护个人合法权益的有利时机。

　　（二）析案明理说法 告知潜在风险

　　张某、梁某在反复思量后，表达了一些思想顾虑，担心“今后还要在H房地产开发经营有限公司交付的房子居住，一旦闹到法庭，是否会与开发商‘撕破脸’？”“还有一些业主也在追索开发商的违约金，但也同样没有结果。”等等。对此，志愿者律师通过调查，了解到H房地产开发经营有限公司已因债务纠纷，被人民法院纳入了失信被执行人名单，基本账户也被冻结，如不尽快提起诉讼，张某、梁某拿回违约金的希望可能会更小。此外，志愿者律师经过认真考虑分析，明确提醒二人，如未能有效证明收房后，曾向H房地产开发经营有限公司主张过延期交房的违约金，就可能因此导致错过诉讼时效，即使将来能够赢得诉讼，也无法拿回自己应得的违约金。同时，针对张某、梁某的思想顾虑，志愿者律师对其说明了人民法院的调解政策，告知他们只要双方能够出于解决问题的态度积极调解，就可以在人民法院的调解下，以“无讼”的方式解决问题，“打官司”只是在对方不愿意调解后，最后采取的兜底方式。张某、梁某在认真考虑之后，最终采纳了志愿者律师的专业建议，签订了退役军人法律服务委托代理合同，并安心向人民法院提交了起诉状。

　　（三）提供专业服务 维护合法权益

　　立案后，志愿者律师指导张某、梁某积极申请诉前调解，并主动表示因疫情影响造成未能开工的时间，可以从逾期交房的时间中扣除，表明态度愿意作出让步。但H房地产开发经营有限公司仍不愿意支付违约金，导致未能达成调解合意。期间，H房地产开发经营有限公司还表示，即使法院支持了张某、梁某的诉讼请求，公司也会因为账户被冻结且没有多余的可执行财产，无法支付违约金，建议二人撤回诉讼，等公司经营状况好转之后，再支付相关违约金。对此，张某、梁某表示十分气愤，也坚定了通过法律途径维护个人合法权益的决心。为确保服务对象合法权益得到有力维护，针对二人提出的收房时间超出合同约定时间的主张，经志愿者律师认真研判，认为现有证据的证明力还比较弱，通过认真分析案情，与二人一同进一步收集和整理了相关证据材料，亲自走访了H房地产开发经营有限公司，收集了该公司延期交房时提供的书面证据、其他业主和工作人员的证言证词等有力证据，为后续参加诉讼做好充分准备。最终，经过志愿者律师举证质证，成功说服人民法院主审法官采纳了申请人主张的实际交房时间，最终人民法院判决H公司在十五日内支付原告张某、梁某违约金共计193465.90元。

　　三、典型意义

　　在部队经受教育历练多年，退出现役回到地方后，作为茫茫人海中的普通一员，在日常生产生活中，退役军人普遍都对他人心存善意，在遇到矛盾纠纷时，相对于诉讼这一渠道，更愿意通过协商调解的方式来解决问题，甚至愿意为此牺牲一部分个人合法权益，以求得双方矛盾纠纷的顺利化解。

　　然而，这种善意有时也会被别有用心的人所利用，他们会通过隐瞒信息、混淆概念甚至欺瞒欺诈等方式，利用部分退役军人对相关法律法规不够了解的弱点，打着“协商”或“调解”的旗号推诿搪塞，甚至人为设立一些法律“陷阱”，以达到恶意侵占损害退役军人权益的目的。

　　所以，在日常生活中，当我们遭遇到矛盾纠纷特别是涉法问题时，既要本着对社会的善意积极沟通协调，尽最大可能达成合意，避免矛盾问题升级扩大，也要勇于善于运用法律武器，对于恶意侵占损害自己权益的人和事，通过法治的方式和渠道反映情况、化解矛盾、解决问题，尽更大努力依法维护好自己和家人的合法权益。

　　四、法律依据

　　《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

　　第五百六十三条：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　第五百八十五条：当事人可以约定违约金及计算方法，违约金的调整需根据损失情况确定。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。